AirBnB & Kurzzeitvermietung: V+V oder Gewerbe? Der Steuer-Leitfaden

Wer eine Wohnung über AirBnB, Booking.com oder eine andere Plattform tageweise vermietet, steht steuerlich schnell vor drei Fragen: Ist das noch Vermietung oder schon Gewerbe? Muss ich Umsatzsteuer abführen? Und was muss ich tatsächlich beim Finanzamt angeben?

Dieser Leitfaden klärt die wichtigsten Punkte – mit Schwellenwerten, Beispielen und einer Checkliste, an welcher Stelle in Aero Steuer Sie was eintragen.

§21 EStG oder §15 EStG? Die wichtigste Weichenstellung

Reine Vermögensverwaltung (§21 EStG, Anlage V) liegt vor, wenn Sie eine Wohnung nackt überlassen – Schlüsselübergabe, Endreinigung pauschal, sonst keine Service-Leistungen. Auch tageweise Vermietung über AirBnB bleibt in dieser Kategorie, solange Sie nicht hotelähnlich auftreten.

Gewerbebetrieb (§15 EStG, EÜR und Gewerbesteuer) wird daraus, sobald Service-Leistungen ins Spiel kommen, die über das bloße Bereitstellen der Wohnung hinausgehen. Typische Indizien:

Eindeutig Gewerbe: Frühstück oder Verpflegung im Preis, tägliche Reinigung, Wäsche-Wechsel zwischen Gästen als feste Leistung, Rezeption oder ständige Erreichbarkeit für Gäste, mehrere kurzzeitig vermietete Wohnungen mit hoher Auslastung.

Eher noch Vermietung: Eine Wohnung, Bettwäsche zum Anreisetag gestellt, Endreinigung als Pauschale, keine weitere Betreuung während des Aufenthalts.

Wer in den Gewerbe-Bereich rutscht, braucht zusätzlich eine Gewerbeanmeldung, ggf. Gewerbesteuer (Freibetrag 24.500 € pro Jahr) und eine EÜR statt der Anlage V.

Umsatzsteuer: Die 7%-Falle bei Kurzzeitvermietung

Hier irren sich viele AirBnB-Vermieter: Während die normale Wohnraumvermietung umsatzsteuerfrei ist (§4 Nr.12 UStG), gilt für Beherbergungsleistungen bis zu 6 Monaten der ermäßigte Steuersatz von 7% (§12 Abs.2 Nr.11 UStG). AirBnB-Vermietung fällt fast immer in diese Kategorie.

Konkret bedeutet das:

Kleinunternehmer-Regelung (§19 UStG): Solange der Brutto-Umsatz im Vorjahr unter 25.000 € lag und im laufenden Jahr voraussichtlich unter 100.000 € bleibt (Stand 2025), keine Umsatzsteuer auf den Rechnungen – dafür aber auch kein Vorsteuerabzug. Für die meisten privaten AirBnB-Vermieter die richtige Wahl.

Regelbesteuerung: 7% USt auf den Übernachtungspreis, dafür dürfen Sie Vorsteuer aus allen betrieblichen Eingangsrechnungen (Reinigungsmittel, Möbel, Reparaturen, Plattform-Gebühren) ziehen. Lohnt sich erst bei größeren Investitionen oder hohen laufenden Kosten.

Wichtig: Frühstück oder andere Nebenleistungen unterliegen dem vollen Satz von 19% – auch wenn die Übernachtung mit 7% besteuert wird (sog. Aufteilungsgebot).

DAC7: Was die Plattform ans Finanzamt meldet

Seit 2023 müssen AirBnB, Booking, Fewo-direkt und Co. ihre Vermieter automatisch ans Bundeszentralamt für Steuern melden – das DAC7-Meldegesetz. Geschwellt wird bei mehr als 2.000 € Jahresumsatz oder mehr als 30 Buchungen pro Jahr.

Heißt für Sie: Sobald Sie über AirBnB nennenswerte Einnahmen erzielen, kennt das Finanzamt diese Zahlen ohnehin schon. Geben Sie in der Steuererklärung andere Werte an, kommt es fast garantiert zu einem Anfrage-Schreiben. AirBnB stellt einen Jahresumsatz-Report zur Verfügung – nutzen Sie ihn als Grundlage, nicht als Schätzung.

Was Sie absetzen können

Egal ob §21 oder §15, die folgenden Kosten mindern die Einnahmen:

Plattform-Gebühren: AirBnB-Provision (i.d.R. 3% Vermieter-Anteil, bei Service-Gebühr-Modell 14–16% Gast-Anteil schon vom Auszahlungsbetrag abgezogen), Booking-Provision (meist 15%).

Reinigung und Wäsche: Externe Reinigungskraft, Wäscheservice, Verbrauchsmaterial.

Hausgeld (anteilig): Bei einer Eigentumswohnung ist der nicht-umlagefähige Teil des Hausgelds sofort absetzbar; der umlagefähige Teil (Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister) auch, sofern Sie ihn nicht direkt vom Mieter erstattet bekommen.

Strom, Wasser, Internet, GEZ: Vollständig, wenn die Wohnung ausschließlich vermietet wird.

Bettensteuer / City-Tax: In vielen Städten (Berlin, Hamburg, Köln, München …) wird sie auf den Gast umgelegt und durchgereicht – steuerlich neutral; falls Sie sie selbst tragen, voll absetzbar.

Abschreibung (AfA): Lineare AfA auf das Gebäude (in der Regel 2%, bei Neubau ab 2023 3%), bezogen auf den Gebäudeanteil des Kaufpreises (ohne Grund und Boden).

Schuldzinsen: Zinsen aus einem Immobiliendarlehen, soweit auf den vermieteten Teil entfallend.

Eigennutzungs-Quote beachten: Wenn Sie die Wohnung auch privat nutzen oder Leerstand-Zeiten zum Selbstbewohnen einplanen, müssen Sie die Kosten quotal aufteilen. AirBnB-Kalender + Eigennutzungstage = 100% des Jahres.

Wo trage ich was in Aero Steuer ein?

Reine Vermietung (§21 EStG) – also klassische Dauer-Vermietung oder AirBnB ohne Service: ESt-Workflow, Schritt 6 „Weitere Einkünfte", Vermietung/Verpachtung. Geben Sie Mieteinnahmen, laufende Werbungskosten und die AfA getrennt an.

Gewerbliche Kurzzeitvermietung (§15 EStG) – hotelähnliches Angebot oder Volumen-Vermieter: EÜR-Modul. Hier erfassen Sie die Einnahmen und alle Kosten kontenweise, am Ende fließt der Gewinn automatisch in Ihre ESt zurück.

Umsatzsteuer: Bei Regelbesteuerung füllen Sie das UStVA-Modul (monatlich oder quartalsweise) mit dem 7%-Satz für die Beherbergungsleistung aus. Bei Kleinunternehmer-Regelung kein UStVA – aber bitte den Verzicht auf die Kleinunternehmer-Regelung niemals leichtfertig ausüben (5-Jahres-Bindung!).

Häufige Fehler

- Bruttoeinnahmen statt Auszahlungsbetrag ansetzen (AirBnB-Provision ist getrennt als Kosten zu buchen, nicht herauszurechnen). - Bettensteuer doppelt erfassen (einmal als Einnahme vom Gast, einmal als Ausgabe an die Stadt – oder lieber netto durchreichen, dann gar nicht). - AfA vergessen, weil die Wohnung schon lange im Eigentum ist – die 2% laufen weiter, auch wenn die Tilgung längst abgeschlossen ist. - Bei mehreren Wohnungen alle in einen Topf werfen – das Finanzamt verlangt eine Anlage V pro Objekt. - Die Kleinunternehmer-Schwelle erst bei Jahresende prüfen, statt fortlaufend zu überwachen.

Fazit

AirBnB-Vermietung ist steuerlich kein Hexenwerk, aber sie zwingt Sie zu einer ehrlichen Selbstprüfung: Reine Vermögensverwaltung oder doch schon Gewerbe? Kleinunternehmer oder Regelbesteuerung? Wer das einmal sauber geklärt hat, fährt mit Aero Steuer den ganzen Jahresablauf durch das passende Modul.